Glossar

Fremdwörter und Fachbegriffe können einen schnell überfordern. Gerne stellen wir Ihnen unser Glossar zur Verfügung.

A

Abbruch	Das ist die planmässige Zerstörung eines Gebäudes oder Gebäudeteils.
Abbruchskosten	Unter die Abbruchkosten fallen Abbrüche des Gebäudes,Rodungen,Sicherung vorhandener Anlagen,Transportkosten, Demontagen, Deponie- und Entsorgungskosten
Abbruchsreife	Die Abbruchreife einer Baute ist in der Regel dann gegeben, wenn der Wert des Baulands abzüglich Abbruchkosten höher ausfällt als der Verkehrswert bei Fortbestand der Baute
Absoluter Landwert	Dieser Landwert ist ein Wert für erschlossenes Bauland an gleichen / ähnlichen Lagen
Akonto	Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten und Heizkosten
Alleineigentum	Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache und kann im Rahmen der Rechtsordnung beliebig darüber verfügen
Altersentwertung	Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau
Anfangsmietzins	Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins
Anlagekosten	Unter Anlagenkosten versteht man die Summe der Aufwendungen für eine Liegenschaft
Ansicht (Ansichtsplan)	Dies ist ein Bauplan. Er zeigt die Fassade des Gebäudes mit den Fenstern und Türen.
Architekt	Der Architekt befasst sich mit der technischen, wirtschaftlichen, funktionalen und gestalterischen Planung und Errichtung oder Änderung von Gebäuden und Bauwerken vorwiegend des Hochbaues.
Attikawohnung	Wohnung mit Veranda in zurückversetztes oberstes Geschoss.
Aussen-Konstruktionsvolumen AKV	Das Aussen-Konstruktionsvolumen AKV ist das Volumen aller aussenliegenden Konstruktionsteile, die als Aussen-Konstruktionsfläche erfasst werden sowie von Vordächern, Balkon- und Laubengangplatten usw.
Ausnützungsziffer	Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche. Genaue Regelung gemäss kantonalem Baugesetz oder örtlichem Baureglement. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0.7 darf die Bruttogeschossfläche 700 m2 nicht überschreiten.
Aussen-Geschossfläche AGF	Die Aussen-Geschossfläche AGF ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche. Sie umfasst im Wesentlichen die Fläche von Balkonen und Terrassen, Dachzinnen und Dachgärten, offenen Parkgaragen, sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Anderenfalls sind sie der Umgebungsfläche zuzuordnen. Die Aussen-Geschossfläche AGF gliedert sich in Aussen-Nettogeschossfläche ANGF und Aussen-Konstruktionsfläche AKF.
Aussen-Konstruktionsfläche AKF	Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF ist die Grundrissfläche der ausserhalb der Geschossfläche liegenden Konstruktionsbauteile wie aussenliegender Pfeiler und Wandscheiben. Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF gliedert sich in Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT und Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN.
Aussen-Nettogeschossfläche ANGF	Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF ist die äussere, nutzbare Geschossfläche. Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF gliedert sich in Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.
Äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN	Die äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN umfasse die gemeinsam genutzten Teile der Aussen- Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzungsfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVG und Aussen-Funktionsfläche AFF.
Äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN	Die äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN eines Gebäudes umfasst die Aussen-Nettogeschossfläche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.

B

Bankenverkehrswert	Viele Banken erstellen Liegenschaftsbewertungen zu Finanzierungszwecken unter Verwendung interner Vorgaben wie Zinssätzen, Abschreibungssätzen, maximale Nutzungsfristen etc. Wenn für eine Bewertung feste Vorgaben einzuhalten sind, handelt es sich nicht um eine marktorientierte, sondern um eine limitierte Bewertung. Das Resultat ist nicht ein marktorientierter Verkehrswert, sondern ein Bankenverkehrswert.
Baubewilligung	Bauten dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Zwei wichtige Voraussetzungen sind: Die Bauten und Anlagen entsprechen dem Zweck der Nutzungszone Das Land ist erschlossen.
Baubeschrieb	Es werden die Leistungen des Unternehmers definiert und ist eine detaillierte Beschreibung eines Neubaus. Er enthält Angaben zur Bauleistung, den verwendeten Baumaterialien, technische Angaben zu Wärmedämmung, Elektro- und Sanitärausstattung sowie Türen und Bodenbelägen.
Bauherr	Derjenige der selbst oder durch Dritte ein Bauvorhaben im eigenen Namen durchführt, insbesondere über seine Gestaltung entscheidet und es finanziert.
Bauherrenhaftpflichtversicherung	Dies ist eine Versicherung während der Bauphase und versichert Haftpflichtansprüche Dritter gegen den Bauherrn im Zusammenhang mit dem entstehenden Gebäude.
Bau- und Zonenordnung	Mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) wird die zulässige Bau- und Nutzweise der Grundstücke geregelt, soweit diese nicht durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.
Baugesetz	Kantonale öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, innerhalb deren die Gemeinden ihre Bau- und Zonenpläne zu erlassen haben.
Baujahr	Bei Immobilien gilt als Baujahr dasjenige, bei welchem die Liegenschaft bezogen wird respektive könnte.
Baukosten	Baukosten sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, welche für die Planung (Architektur und Statik) und die Ausführung von Baumassnahmen erforderlich sind. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten genannt) sowie den Kosten für Aussenanlagen und den sonstigen Kosten (auch Baunebenkosten genannt).
Bauland	Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann
Baulinie	Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat
Baumassenziffer (Nutzungsziffer)	Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden
Baurecht (Art. ZGB 779ff)	Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer anderen Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.
Baurechtzins	Periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.
Bauwesenversicherung	Dies ist eine Versicherung während der Bauphase und versichert besondere Gefahren am Bau während der Entstehungsphase.
Bauzone	Bauzone bezeichnet die Fläche der nicht überbauten und der überbauten Bauzonen in Hektaren. Diese Flächen werden für die gesamte Bauzone, also die Wohn- und Mischzonen (W), Industrie- und Gewerbezonen (I), Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (O), Grünzonen (G) sowie Spezialzonen (S), ausgewiesen. Die Zonentypen sind gemäss Gesamtplan Baugebiet/Kulturland (GPBG) definiert.
Belehnungswert	Der Belehnungswert (auch Belehnungsgrenze, Belehnungssatz) ist der maximale, durch Kreditinstitute gewährte Hypothekarbetrag. Er wird als maximaler Prozentsatz des Verkehrswertes festgelegt, wobei Prozentsatz und meistens auch der Verkehrswert durch das Kreditinstitut festgesetzt werden (Bankenverkehrswert). Der Belehnungssatz berücksichtigt die Verwertbarkeit der Immobilie und die Bonität des Gläubigers.
Beschreibung	Eine Beschreibung (nicht verwechseln mit Baubeschrieb/Baubeschreibung) ist eine objektive Bestandesaufnahme der Liegenschaft. Insbesondere sind auf die folgenden Punkte zu achten: Leicht und schnell lesbare Beschreibung. Abkürzungen und Fremdwörter vermeiden. Wichtigste Informationen zu Beginn erwähnen Wiederholungen vermeiden Empfohlene Beschreibungsreihenfolge: Wohnungsaufteilung (separat Dusche/WC; Bad/WC etc.) Zimmergrössen (in m2) Ausstattung Küche und Bad (Marke vom Geschirrspüler etc.) Angaben zu den Bodenbelägen (Laminat, Parkett, Teppich etc.) Allgemeine Umgebung (Spielplatz, See etc.) Angeben, ob eine Garage oder ein Parkplatz im Kaufpreis/Mietzins inbegriffen ist; bzw. aufführen zu welchem Preis eine Parkmöglichkeit dazugemietet/gekauft werden kann
Betriebskosten	Versicherungskosten, Öffentliche Abgaben, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten, fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.
Bewirtschaftung	Gesamtheit der Massnahmen und Aktivitäten zur sachgerechten Nutzung und zum Betreib eines Gebäudes, insbesondere auch unter dem Aspekt der Werterhaltung durch Kontrollen.
Bewirtschaftungskosten	Kosten, die durch die ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht Überbinden werde können (Eigentümerlasten).
Bruttogeschossfläche (BGF)	Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse des Gebäudes. Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.
Bruttomiete	Mietzins einschliesslich Nebenkosten; i.d.R. pro Monat für private Objekte, pro m2 und pro Jahr für gewerbliche Objekte
Bruttorendite	Der Begriff Bruttorendite wird ausschliesslich in der Immobilienbewirtschaftung verwendet. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen Mietzinseinnahmen (ohne Akonto oder Pauschal-Zahlungen für Nebenkosten) und Wert der Liegenschaft. Dabei wird beim Liegenschaftswert mit unterschiedlichen Daten operiert (Buchwert, Kaufpreis, aktuell geschätzter Verkehrswert, etc.), welche die Vergleichbarkeit von Brutto-Renditen oft erschweren. Vielfach entspricht die Bruttorendite dem Verhältnis aus Mietzinseinnahmen und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilien. Die Höhe der Bruttorendite ist von der Lage, vom Vermietungsstand, von der Mietzinshöhe im Vergleich zu Marktmieten, von der Bausubstanz Resp. –qualität und vom Alter der Liegenschaft abhängig. Bei Einfamilienhäusern liegt die kostendeckende Brutto-Rendite (mietrechtlich relevant) erfahrungsgemäss um ein bis zwei Prozentpunkte, bei Mehrfamilienhäusern um zwei bis drei Prozentpunkte, über dem aktuellen Zinssatz für 1. Hypotheken. Die Bruttorendite berechnet sich nach folgender Formel: Bruttorendite = Bruttomietertrag x 100: Verkehrswert

C

Keine Daten vorhanden

D

Dienstbarkeit	Dienstbarkeiten sind Vereinbarungen zwischen zwei Parteien, welche meist im Grundbuch angemerkt sind. Es gibt Rechte und Lasten. Beim Kauf von Immobilien empfiehlt es sich, den Grundbuchauszug genau zu prüfen und mit dem Notar zu besprechen. Besonders Lasten müssen genau geprüft werden.
Duplex-Wohnung	Wohnung auf zwei Stockwerken.
DCF-Methode	Die Discounted Cash Flow Methode ist eine dynamische Berechnungsmethode, welche auf einem Zeitraum von (meistens) fünf bis zehn Jahren die Einkommensentwicklung einer Liegenschaft aufzeigt und die Kosten den Erträgen gegenüberstellt. Die Erträge werden auf den heutigen Wert abdiskontiert.
Doppeleinfamilienhaus	In der Regel wird von einem Doppelhaus gesprochen, wenn zwei Häuser (Doppelhaushälfte) an der Grundstücksgrenze aneinandergebaut sind; jedoch sind auch ein oder mehrere Doppelhäuser auf einem ungetrennten Grundstück möglich
Doppelparkplatz	Auf einem Doppelparkplatz, wie das Wort schon sagt, können zwei Autos nebeneinander oder hintereinander abgestellt werden.

E

Eigenkapital	Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.
Ertragswertmethode	Diese (klassische) Bewertungsmethode für Renditeliegenschaften ermittelt die nachhaltigen Erträge einer Liegenschaft und kapitalisiert diese in eine ewige Rente. Sie ist weniger genau als die DCF Methode und sollte nur bei stabilen Einkommens- und Kostenverhältnissen angewendet werden.
Erwerbsvertrag	Siehe Kaufvertrag
Eigenmietwert	Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.
Energie-Bezugsfläche EBF	Das ist die Fläche aller beheizten Räume und Verkehrsflächen (ein unbeheiztes Treppenhaus zählt zur EBF, nicht aber ein unbeheizter Estrich- oder Kellerraum).
Erneuerungen	Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes
Erneuerungsfonds	Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.
Erschliessung	Ver- und Entsorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.
Erschliessungsplan	Gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.
Ersatzbeschaffung von Wohneigentum	Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann ein Steueraufschub beantragt werden, soweit der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel zwei Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
Etappierung	Unterteilung einer Gesamtanlage in mehrere, für sich allein bzw. zusammen mit der voraus realisierten Etappe betreibbare und benutzbare Teilanlagen. Diese Teilanlagen werden zeitlich gestaffelt projektiert, realisiert und in Betrieb gesetzt.

F

Finanzierungskosten BKP 54	Während der Bauzeit für das laufende investierte Kapital anfallende Kommissionen, Zinsen usw.
Finanzierungszusage	Das ist die schriftliche Bestätigung der Bank des Kaufinteressenten, dass sie zur Finanzierung des Immobilienerwerbs bereit ist und der Interessent somit zahlungsfähig ist. Eine Finanzierungszusage kann rechtlich verbindlich oder unverbindlich formuliert sein, deshalb ist diese genaustens zu überprüfen.
Fiskalische Werte	Fiskalische Werte von Immobilien heissen je nach Kanton amtlicher Wert, Katasterwert, steuerlicher Verkehrswert etc. Zur Besteuerung von Einkommen und Vermögen werden Immobilien durch die Steuerbehörden eingeschätzt. Die Festsetzung fiskalischer Werte erfolgt gestützt auf Gesetze und Verordnungen mit politischen und fiskalischen Zielsetzungen sowie auf Schätzungsanleitungen und Tabellenwerte, die auf vergangenheitsbezogenen Auswertungen basieren. Fiskalische Werte orientieren sich nicht am herrschenden Immobilienmarkt. Darum handelt es sich nicht um Verkehrswerte, welche um- oder aufgerechnet werden.
Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN	Die Flächen zur gemeinsamen Nutzung FGN eines Gebäudes sind die Flächen, die von den Mietern oder Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt werden oder die zum Betrieb des Gebäudes notwendig sind.
Fortführungswert	Ein Fortführungswert entspricht dem Kaufpreis einer Immobilie unter der Annahme, dass auf alle Möglichkeiten von besserer Nutzung verzichtet wird. Das heisst, dass die am Stichtag bestehende Nutzung unverändert in die Berechnungen eingesetzt wird, ohne das Potenzial von Umnutzungen oder anderer Nutzungssteigerungen zu berücksichtigen. Fortführungswerte entsprechen dem normalen markt- und kaufpreisorientierten Verkehrswert, wenn tatsächlich keine andere als die am Stichtag vorhandene Nutzung möglich ist. Sie können aber durchaus deutlich tiefer liegen, wenn beispielsweise die am Stichtag erzielten Mietzinse nicht dem Marktniveau entsprechen oder wenn vorhandene Räume und Flächen unwirtschaftlich oder gar nicht genutzt sind. Nicht selten ist festzustellen, dass bei Renditeliegenschaften institutioneller Anleger auf berechtigte Mietzinserhöhungen vorab aus Imagegründen verzichtet wurde und die am Stichtag erzielten Erträge unter jenen der Orts- und Marktüblichkeit liegen. Eine Differenz des Fortführungswertes zum Verkehrswert besteht aber nur dann, wenn jeder mögliche Käufer trotz möglicher Imageprobleme und in voller Beachtung der geltenden Mieterschutzgesetzgebung die tiefen Mietzinse erhöhen würde und zur Bezahlung eines höheren Kaufpreises bereit wäre.
Fremdkapital	Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.
Funktionsfläche FF	Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche FF gehören Flächen wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle sowie Tankräume.
Funktionsvolumen FV	Das Funktionsvolumen FV ist jener Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht.

G

Gebäudeabstand	Vom Gesetz vorgeschriebener Abstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.
Gebäudegrundfläche	Überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung)
Gebäudehaftpflichtversicherung	Versichert sind Haftpflichtansprüche Dritter gegen Gebäudeeigentümer im Zusammenhang mit dem Gebäude und dem Grundstück. Diese kommt zur Anwendung, wenn das Gebäude nicht selbst bewohnt / benutzt wird.
Gebäudesachversicherung	Dies ist eine Versicherung nach der Fertigstellung eines Gebäudes. Das Gebäude wird für die Beschädigung oder Zerstörung durch Grundgefahren versichert.
Gebäudeversicherungswert	Der Gebäudeversicherungswert entspricht der von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Versicherungssumme. Umfang und Bewertung sind kantonal unterschiedlich.
Gebäudevolumen	Das Gebäudevolumen wird aus der Geschossfläche GF und der dazugehörigen Höhe berechnet, ohne jegliche Zuschläge oder Abzüge. Nicht zum Gebäudevolumen gerechnet werden spezielle Fundationen, die einer Verbesserung der Tragfähigkeit des Baugrundes dienen, wie z.B. Pfählungen, Kofferungen, Sohlenbeton usw. Das Gebäudevolumen GV gliedert sich in Nettogebäudevolumen NGV und Konstruktionsvolumen KV.
Gefahrenzone	Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.
Gesamteigentum	Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung alle Mitglieder erfolgen.
Geschossfläche GF	Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugängigen Geschoss. Die Geschossfläche GF gliedert sich in Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.
Gestaltungsplan	Legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.
Grenzabstand	Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.
Grundbuch	Das ist ein öffentliches Register, welches als Grundlage für den Verkehr mit Grundstücken dient. Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, in welchem jedes Grundstück ein Blatt mit eigener Nummer hat und aus ergänzenden Plänen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen sowie einem Tagebuch.
Grundbuchauszug	Ein Grundbuchauszug enthält alle Eintragungen im Grundbuch zu einem bestimmten Grundstück. Im Grundbuch werden Informationen wie Eigentumsverhältnisse, die Grösse des Grundstücks, Rechte und Lasten (z. B. Fuss- und Fahrwegrechte), Vor- und Anmerkungen sowie Belastungen (Grundpfand-schulden mit Angabe zum Gläubiger) festgehalten.
Grundbuchdaten	In das Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse, die Dienstbarkeiten, die Grundlasten, die Grundpfandrechte sowie die Vor- und Anmerkungen eingetragen.
Grunddienstbarkeit	Dienstbarkeit zulasten und/oder zugunsten von Grundstücken.
Grundlast	Dadurch wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstücks zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 Abs. 1 ZGB).
Grundpfandverschreibung	Dient zur Sicherstellung einer beliebigen, gegenwärtigen, zukünftigen oder bloss möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfand haftet (Art. 824 ZGB, kein Wertpapier).
Grundriss (Grundrissplan)	Dies ist ein Bauplan. Der Grundriss ist der Anblick, den man hätte, wenn man einen horizontalen Schnitt durch das Haus auf einer Höhe von ca. 1.2 m machen, den oberen Teil abnehmen und von oben darauf schauen würde. Dies wird im sogenannten «Grundrissplan» zeichnerisch dargestellt.
Grundstücksfläche	Unter Grundstücksfläche versteht man die im Grundbuch vermerkte Flächeneinheit einer Parzelle.
Grundstückgewinnsteuer	Bei fast jedem Grundstückverkauf fällt ein Reingewinn an, den der Verkäufer versteuern muss. Je länger ihm das Grundstück gehörte, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen diejenigen, welche ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen. Zweck ist es, Spekulanten abzuhalten Liegenschaften kurzfristig zu halten und wieder zu verkaufen. Eine Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und bedingt, wenn eine natürliche Person ein Grundstück aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton. In Kantonen, wo nur der Kanton die Steuer erhebt, partizipieren die Gemeinden in der Regel am Ertrag. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem beziehungsweise der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert. In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer online berechnen, zum Beispiel in Bern. Am einfachsten suchen Sie im Internet nach «Grundstückgewinnsteuer online berechnen».
Grünflächenziffer	Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.

H

Handänderungssteuer	Die Handänderungssteuer wird beim Verkauf bzw. bei der Übertragung einer Immobilie als Rechtsverkehrssteuer fällig. Dabei ist es unerheblich, ob der Verkäufer beim Grundstücksgeschäft einen Gewinn gemacht hat oder nicht. In der Schweiz können die Kantone und Gemeinden für die Eigentumsübertragung von Liegenschaften eine Handänderungssteuer erheben. Die Steuergesetze der Kantone sprechen hier entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Die kantonalen Gesetze regeln zudem, welche Geschäfte der Steuer unterliegen und wer steuerpflichtig ist. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer kommt es bei der Handänderungssteuer nicht auf den eigentlichen Gewinn an. Selbst wenn eine Liegenschaft mit Verlust verkauft wird, muss die Handänderungssteuer gezahlt werden.
Hauptnutzfläche	Die Hauptnutzfläche (HNF) ist gemäss SIA 416 Teil der der Nutzflächen (NF), welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dient.
Hedonische Schätzung	Die hedonische Bewertung ist eine Vergleichswert-Methode, welche Werte zeitverzögert durch Transaktionspreise ähnlicher Objekte herleitet. Sie eignet sich vorwiegend für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, und aufgrund ihrer einfachen Handhabung, wird die hedonische Bewertung von zahlreichen Banken zur Prüfung von Kaufobjekten genutzt. Es gibt für hedonische Bewertungen drei Hauptakteure, welche in der Schweiz tätig sind: Fahrländer Partner AG / IAZI AG / Wüest & Partner AG. Alle drei Akteure arbeiten mit denselben oder ähnlichen Quellen und sollten somit zu gleichen Werten kommen, was aber interessanterweise nicht der Fall ist. Grund dafür ist, dass gewisse Transaktionspreise noch bereinigt werden müssen (beispielsweise bei einem Verkauf an ein Familienmitglied zum Vorzugspreis) und sich daher Diskrepanzen ergeben können.
Hypothek	Durch Grundpfand gesichertes Darlehen.

I

Innere Fläche zur gemeinsamen Nutzung IFGN	Die innere Fläche zur gemeinsamen Nutzung IFGN umfasst die gemeinsam genutzten Teile der Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.
Innere Flächen zur Sondernutzung IFSN	Die innere Fläche zur Sondernutzung IFSN eines Gebäudes umfasst die Nettogeschossflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Hauptnutzfläche HNF, Nebennutzfläche NNF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.
Instandhaltung	Die Instandhaltung soll sicherstellen, dass der funktionsfähige Zustand erhalten bleibt oder bei Ausfall wiederhergestellt wird. Es handelt sich in der Regel um werterhaltende Massnahmen.
Instandsetzung	Die abgenutzten und defekten Bauteile werden durch neue ersetzt.
Investitionsliste	Darauf ist ersichtlich, welche Arbeiten und Sanierungen sowie Ersatzbeschaffungen in welchem Zeithorizont durchgeführt worden sind.

J

Keine Daten vorhanden

K

Kapitalisierungssatz	Prozentsatz, mit dem der Ertragswert aus dem Mietwert berechnet wird.
Katasterschätzung (Steuerschätzung)	Schätzung für steuerliche Zwecke, welche in der Regel am Schreibtisch anhand der jeweiligen Zonen respektive anhand des Katasters ermittelt wird.
Katasterplan	Der Katasterplan, auch als Katastermappe bezeichnet, ist die grafische, genau massstäbliche Darstellung der Grundstücke des Katasters.
Kaufrecht	Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. Der Erwerbsvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit zwingend der öffentlichen Beurkundung (ausgenommen ist der Erbgang) und der Eintragung ins Grundbuch.
Kaufvertrag	Recht eines Begünstigten, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können (in der Regel im Grundbuch vorgemerkt).
Konstruktionsfläche	Die Konstruktionsfläche (KF) ist gemäss SIA 416 die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche (GF) liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm. Man unterscheidet noch zwischen tragender und nicht tragender Konstruktionsfläche.
Konstruktionsvolumen KV	Das Konstruktionsvolumen KV ist das Volumen aller umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen, Brüstungen, Dächer, Decken und Böden.
Korporationsrecht	Anspruch auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. Kann im Grundbuch zugunsten eines Grundstücks eingetragen werden.
Kubatur	Die Kubatur bezeichnet das Volumen eines Bauwerks (Länge x Breite x Höhe). Das Resultat wird in Kubikmetern (m3) angegeben. Dessen Ermittlung ist relevant für die Nutzung und Bewertung der Immobilie: Diese Angabe findet hauptsächlich bei Einfamilienhäusern und weniger bei Wohnungen Beachtung. Hausbesitzer können diese Angabe aus der kantonalen Gebäudeversicherungspolice entnehmen. Wohnungsbesitzer können bei Bedarf die Verwaltung anfragen, wobei diese ebenfalls nur die Gebäudeversicherungspolice zur gesamten Liegenschaft zur Verfügung hat.
Kubikmeterberechnung	Bemessung des umbauten Raumes, früher in der Regel nach SIA-Norm 116. Diese ist heute durch die SIA-Norm 416 abgelöst worden.
Kubikmeterpreis	Baukosten pro Kubik (m3) umgebauten Raum.

L

Lageklassenmethode	Methode zur Bestimmung des Landwerts für den massgebenden Landbedarf anhand einer Verhältniszahl zwischen Landwert und Gesamtwert.
Landreserve	Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.
Landwert	Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.
Landwert absolut	Der absolute Landwert (Bodenwert) richtet sich nach den Landwerten für erschlossene Grundstücke an ähnlichen Lagen, unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung. Er wird ermittelt durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder durch Preisvergleiche.
Landwert relativ	Wert, der in Relation zur bestehenden oder möglichen Nutzung festgelegt wird (Lageklassenmethode).
Lebensdauer	Das ist die Zeitspanne der Funktionsfähigkeit bis zum Erreichen einer starken Schadhaftigkeit, eines Gegenstandes oder einer technischen Anlage. In der Lebensdauertabelle wird die Lebensdauer festgehalten. Sie dient der Aufteilung von Instandstellungskosten zwischen Vermieter und Mieter sowie auch zur Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen auf den Mietzins.
Leerwohnungsziffer	Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden.
Liebhaberpreis	Als Liebhaberpreise werden Kaufpreise bezeichnet, die über den Preisen liegen, die von der Mehrzahl der objekttypischen möglichen Käufer bezahlt würden oder bezahlt worden sind. Ein liebhaberischer Käufer hat besondere atypische Argumente oder persönliche Vorlieben, die sich von jenen der normalen typischen Käufergruppe unterscheiden, die ihm besonders wertvoll erscheinen und ihn einen höheren Preis als den Verkehrswert bezahlen lassen. Liebhaberpreise lassen sich nicht berechnen, weil die besondere subjektive und auch emotionale Präferenz des Liebhabers nicht quantifiziert werden kann. Entgegen üblicher Meinung sind Villen und bevorzugte Einfamilienhäuser nicht a priori Liebhaberobjekte, weil deren besonderen Vorzüge wie beispielsweise Aussicht, Seeanstoss oder Repräsentationsmerkmale für alle in Frage kommenden Käufer gelten. In Gstaad oder St. Moritz sind nicht alle Ferienhäuser Liebhaberobjekte, sondern das Marktniveau ist extrem hoch und die typische Käufergruppe besteht fast ausschliesslich aus gutbetuchten Interessenten. Schwierig wird die Abgrenzung zwischen einem Liebhaberpreis und dem Verkehrswert bei gewerblichen oder industriellen Liegenschaften. Keinen Liebhaberpreis bezahlt der einzelne Interessent, der bei einem Gewerbebetrieb in den bestehenden Gebäuden und den vorhandenen Verhältnissen bestimmte Vorteile für seinen eigenen Betrieb erkennt, indem er z.B. ohne Investitionen seine Produktion aufnehmen kann oder wenn bestimmte Lageeigenschaften ihm besondere Vorteile verschaffen. In solchen Fällen liegt es am Experten, genau diese Potenziale zu erkennen und entsprechende Berechnungen vorzunehmen. Einen Käufer für einen Liebhaberpreis zu überzeugen ist vermehrt schwer zumal Banker und oder Berater davon abraten da Liebe bekannterweise blind macht.
Liegenschaft	Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).
Liquidationswert	Dieser Wert ist für die Bank entscheidend. Diese möchte wissen, welchen Wert man für eine Liegenschaft unter Zeitdruck erzielen kann. Normalerweise geht man von einer sehr kurzen Zeitdauer von drei bis vier Monaten Vermarktungsdauer aus. Auch Versteigerungen erzielen oft nur Liquidationswerte.

M

Marktpreis	Im freien Handel erzielter Preis.
Marktwert	Man kann viele Werte berechnen. Doch meistens ist nur ein Wert relevant. Der Marktwert soll aufzeigen, welchen Wert eine Liegenschaft unter normalen Umständen im Rahmen eines strukturieren Verkaufvorgehens erzielen kann. Er wird auch als Open Market Value oder Market Value in der Schätzungslehre umschrieben.
Massstab	Bilder, Zeichnungen oder Karten stellen die Wirklichkeit verkleinert oder vergrößert dar. Der Massstab beschreibt, wie stark verkleinert oder vergrößert wurde.
Mehrumschwung	Als Mehrumschwung wird die Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse (m2) in die Realwertberechnung aufgenommen. Der Wert des Mehrumschwungs wird vom Wert des für die Baute notwendigen Landes abgeleitet.
Mieterinvestitionen	Vom Mieter finanzierte bauliche Massnahmen, die Bestandteil des Grundstücks sind.
Mietertrag	Der Mietertrag (oft auch Bruttomietertrag genannt) entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.
Mietwert	Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzter Ertrag einer Immobilie.
Mietzins	Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Mietsache schuldet.
Mieteigentum	Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen nach Bruchteilen Eigentümer an einer Sache sind. Miteigentumsanteile sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Zur Verfügung über die ganze Sache ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich.
Minergie	Minergie ist das Schweizer Qualitätslabel für energieeffizientes Bauen. Es garantiert eine hochwertige Gebäudehülle und einen hohen Wohn-/ Arbeitskomfort.

N

Nebenkosten	Kosten, die nach Gesetz oder Mietvertrag dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden können.
Nebennutzfläche	Die Nebennutzfläche NNF ist der Teil der Nutzfläche NF, welcher die Hauptnutzfläche HNF zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen NNF gehören z.B. im Wohnungsbau Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Fahrzeugeinstellräume, Abstellräume, Schutzräume sowie Kehrichträume.
Nettogebäudevolumen NGV	Das Nettogebäudevolumen NGV ist der Teil des Gebäudevolumens GV zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Das Nettogebäudevolumen NGV gliedert sich in Nutzvolumen NV, Verkehrsvolumen VV und Funktionsvolumen FV.
Nettogeschossfläche NGF	Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF.
Nettorendite	Die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zulässig, solange sie den Zinssatz für erste Hypotheken nicht um mehr als ein halbes Prozent übersteigt (s. BGE 123 III 171 E. 6a). Abgestellt wird dabei seit 1. Januar 2008 auf einen in der ganzen Schweiz einheitlichen Referenzzinssatz, welcher vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement vierteljährlich erhoben wird (Art. 12a VMWG). Addieren Sie zum aktuellen Referenzzinssatz 0.5 %, erhalten Sie die maximal zulässige Nettorendite. Die Nettorendite berechnet man mit folgender Formel: Nettorendite = Nettomietertrag x 100 : Verkehrswert Dabei gilt: Nettomietertrag = Miete ohne vom Mieter bezahlte Nebenkosten und ohne vom Vermieter zu tragende Rückstellungen und Bewirtschaftungskosten (Unterhalt, Mietausfälle usw.).
Neuwert	Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung des Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.
Nutzfläche	Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Die Nutzfläche NF gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF.
Nutzvolumen NV	Das Nutzvolumen NV ist der Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Das Nutzvolumen NV gliedert sich analog der Flächengliederung in Hauptnutzvolumen HNV und Nebennutzvolumen NNV.

O

Öffentliche Beurkundung	Die öffentliche Beurkundung ist das Festhalten von Willenserklärungen und Tatsachen der Parteien in einer besonderen Form durch den Notar. Beispielsweise muss der Kaufvertrag einer Liegenschaft öffentlich beurkundet werden.
Ortsüblich	Am Ort der gelegenen Sache üblich, bezogen auf: Landwert, Baukosten, Bestandteil und Zugehör, Mietertrag, Nebenkosten usw.

P

Parterre	Zu ebener Erde gelegener Gebäudeabschnitt. Hoch-Parterre, eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss.
Parzelle	Vermessenes Stück Land (siehe hierzu auch Katasterplan).
Pauschal	Die Heiz- und Nebenkosten können via Pauschalzahlung abgerechnet werden. Der Betrag wird im Mietvertrag festgelegt und ändert sich nicht.
Plankopf	Während einer Planung gibt es aufgrund von Anpassungen oder neuen Erkenntnissen laufend angepasste Pläne. Um sichergehen zu können, dass schlussendlich der «richtige» Plan verwendet wird, hat jeder Bauplan einen so genannten Plankopf. In diesem sind Angaben zur Projektbezeichnung, Auftraggeber, Planverfasser, Planinhalt (Massstab usw.), Plannummer und vieles mehr ersichtlich.
Personaldienstbarkeit	Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen, z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.
Pfandbrief altrechtlich	Eine der früher üblichen Formen für ein Grundpfandrecht.
Pfandbrief nach ZGB	Besondere Bezeichnung für Anleihentitel mit Grundpfandrecht. Sie unterliegen jedoch den Vorschriften der Wertpapier nach OR.
Planungszone	Zone zur Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

Q

R

Quartierplan	Planungsverfahren, eingezontes Land überbaubar zu machen. Er gestattet weitgehende Eingriffe in die privaten Eigentumsverhältnisse.

Realwert	Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert
Rechte und Lasten	Siehe Dienstbarkeit
Reglement	Es wird auch Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümer genannt. Das Reglement regelt die einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer (zum Beispiel die Umschreibung des Stockwerkeigntumsobjekts in Sonderrecht sowie gemeinschaftliche Teile, die Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile, die Bestimmungen über den Unterhalt sowie den Um- und Wiederaufbau, Ordnung der Beschlussfassung, Stellung und Aufgaben des Verwalters, Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten).
Relativer Landwert	Siehe Landwert
Renovationen	Investitionen zur Behebung von Bauschäden und Mängeln. Siehe auch Erneuerungsfonds.
Renditeliegenschaften	Unter Renditeliegenschaften versteht man sowohl Wohn-, Gewerbe und Geschäftshäuser. Sie werfen eine Rendite für den Anleger ab und sind vermietet, also nicht durch den Besitzer genutzt. Auch Hotels und andere Objekte (Tankstellen, Restaurants etc.) werden in Renditeobjekte subsumiert.
Reproduktionskosten	Als Reprokosten werden die Wiederherstellungskosten der Bausubstanz der Immobilie beschrieben. Mit den Reprokosten und der Gesamtlebensdauer der Immobilie errechnen sich die jährlichen Rückstellungen, die getätigt werden müssen.
Reservationsvertrag	Sogenannte Reservationsverträge sind heute häufig geworden. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, eine bestimmte Liegenschaft zu reservieren, der Käufer verpflichtet sich zum Kauf. Dieser Vertrag ist aber nicht bindend, denn Verträge über Grundstücksgeschäfte müssen grundsätzlich vom Notar beurkundet werden. In der Regel wird bei Abschluss des Reservationsvertrags eine Anzahlung fällig.
Revers	Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.
Richtplan	Im Richtplan wird nach den Vorschriften des Bundesrechts, gestützt auf die ORL-Richtlinien, die künftige Besiedlung von Nutzung des Kantons in den Grundzügen (für die Verwaltung verbindlich) festgelegt.
Richtpreis/Richtwert	Ortsübliche Erfahrungszahl zu Vergleichszwecken für Baukosten, Landpreis, Mietzins usw.
Rohbauland	Nicht oder nur teilweise erschlossenes, im Baugebiet liegendes Land.
Rückstellungen	Betrag zur Deckung zukünftiger Investitionen in Erneuerungen und Renovationen. Siehe auch Abschreibungen und Erneuerungsfonds.
Rückwärtsrechnung/Residualwert	Die Rückwärtsrechnung zeigt auf, wie viel ein Käufer für eine Parzelle zahlt, um darauf eine Entwicklung / Investition zu realisieren. Usanzgemäss werden die möglichen Verkaufserlöse den Anlagekosten gegenübergestellt. Der resultierende (relative) Landwert entspricht dem Kaufpreis sowie dem Zuschlag für Gewinn und Risiko, um das Projekt zu realisieren.

S

Sachwert	Siehe Realwert.
Schliessplan	Die Schliessanlage eines Gebäudes besteht aus den Schliesszylindern im Gebäude inkl. Schlüsseln sowie dem dazugehörigen Schliessplan. Mit dem Schliessplan kann sichergestellt werden, welcher Schlüssel zu welchem Zylinder passt.
Schnitt	Dies ist ein Bauplan. Er dient dem Zeichner zur Überprüfung der Planung. Beispielsweise ist ersichtlich, welche Stufentiefe und -höhe eine Treppe benötigt und demzufolge welche Fläche diese in Anspruch nimmt.
Schuldbrief	Wertpapier für eine grundpfandgesicherte, persönliche Forderung.
Selbstständige und dauernde Rechte	Sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück geführt werden.
Service-Vertrag	Dieser beschreibt, welche Leistungen für welche Objekte zu welchen Konditionen erbracht wurden. Es gibt beispielsweise Service-Verträge für Heizungen, Lüftungen und Türen.
Servitut	Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit.
Steuerwert	Kapitalwert für die Vermögensbesteuerung.
Stichtag (Bewertungsstichtag)	Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstücks bezogen ist.
Stockwerkeigentum	Besondere Form des Miteigentums mit Sonderrechten, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen (Art.712a ff ZGB).
Stockwerkeigentumsbegründung	Stockwerkeigentum wird dadurch begründet, dass eine Begründungserklärung des Eigentümers er-folgt oder unter mehreren Miteigentümern ein Begründungsvertrag erstellt wird. Für diese Rechtsgeschäfte ist eine öffentliche Beurkundung nötig. Danach erfolgt der Eintrag im Grundbuch.
Stockwerkeigentümerversammlung	Dies ist das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft und hat die Verfügungsgewalt über Beschlüsse und Anordnungen. In der Regel findet jährlich eine Versammlung statt, zu der Nutzniesser und Wohnberechtigte eingeladen werden.
Substantieller Schaden	Nicht behebbarer Bauschaden.
Schätzungsmethoden	Der Verkehrswert kann nach verschiedenen Methoden ermittelt werden. Die Vergleichsmethode wird in der Verwaltungs- und Gerichtspraxis als beste und objektivste aller Bewertungsverfahren bezeichnet. Die Vergleichsmethode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren Objekten, welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert des zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der Vergleichsmethode bilden somit vorhandene Vergleichspreise. Als vergleichbar gelten Handänderungen, welche lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich des Erschliessungsgrades dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind.
Sperrfrist	Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.
Stockwerk	1. Synonym für Geschoss. 2. Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.
Submission	Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

T

Technische Wertminderung	Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden (siehe auch Wertminderung)
Tausch	Ein Tauschvertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Kaufvertrag einzig dadurch, dass die Gegenleistung nicht in Geldform geleistet wird, sondern in Form eines anderen Grundstückes. Wird bei einem Tauschgeschäft ein Gewinn erzielt, löst dies ebenfalls eine Grundstückgewinnsteuer aus.
Tilgung	Gleich wie Amortisation. Abbezahlung einer Schuld.
Tragbarkeit	Für einen erfolgreichen Kauf darf üblicherweise die maximale Belehnungshöhe 80% vom Kaufpreis ausmachen. Nebst den Eigenmitteln möchte die jeweils finanzierende Bank oder das jeweilige Finanzinstitut sicherstellen, dass der Erwerber die üblichen Tragbarkeitsregeln der FINMA erfüllt. Diese geben vor, dass der Anteil des Jahreseinkommens, welche der Käuferschaft für seine Hypothek und die Nebenkosten für sein Wohneigentum anfallen, aufbringen kann. Die Finanzierung ist tragbar, wenn die Ausgaben nicht mehr als 33 1/3% des Einkommens betragen.

U

Überbauungsziffer	Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und der anrechenbaren Landfläche.
Umbau	Das bauliche Verändern eines bestehenden Bauwerks ohne Volumenvergrösserung. Durch den Umbau soll das Bauwerk an heutige oder künftige Anforderungen angepasst werden.
Umgebung	Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen. Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Gartenhaus, Biotop und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sei.
Umgebungsfläche	Die Umgebungsfläche UF ist jene Fläche des Grundstücks, die nicht von Gebäudeteilen durchdrungen wird. Massgebend sind die Verhältnisse nach der Bauausführung. Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegenden Bauten oder Teilen von Bauten gelten als Umgebungsfläche, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in Verbindung stehen.
Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung	Die Umgebungsfläche zur gemeinsamen Nutzung umfasst die gemeinsam genutzte Umgebungsfläche.
Umgebungsfläche zur Sondernutzung USFN	Die Umgebungsfläche zur Sondernutzung UFSN umfasst die Umgebungsflächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen.
Unkultivierbarer Boden	Boden, der nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden kann, z.B. Felsen, Sumpf usw.
Unterbaustellen	Siehe Etappierung

V

Verkaufsrecht	Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag einzutreten (kann im Grundbuch vorgemerkt werden).
Verkehrsfläche	Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von ausserhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten.
Verkehrswert	Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.
Verkehrsvolumen VV	Das Verkehrsvolumen VV ist jener Teil des Nettogebäudevolumens NGV, welcher ausschliesslich der Erschliessung des Gebäudes dient.
Vorbereitungsarbeiten	Anpassungen an bestehende Bauten, Abbrüche, Umlegungen von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechten Baugrundes, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.
Vorkaufsrecht limitiert	Zu bestimmtem oder bestimmbarem Preis.
Vorkaufsrecht unlimitiert	Zu gleichem Preis und gleichen Bedingungen wie im Vertrag.
Vormerkungen	Durch die Vormerkung erhält ein obligatorisch wirkendes Recht Wirkung nicht nur unter den Parteien, sondern auch gegenüber Dritten, die das Grundstück oder dringliche Rechte an diesem Grundstück erwerben. Im Grundbuch vormerkbar sind: persönliche Rechte wie Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrechte, Mietverträge / Verfügungsbeschränkungen nach SchKG / vorläufige Eintragungen wie Bauhandwerkerpfandrechte.
Verkehrswert vor 20 Jahren	Liegt die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren in Anrechnung bringen und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse. Der Verkehrswert vor 20 Jahren entspricht dem Preis, der für das Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre.
Vergleichswertmethode	Diese Bewertungsmethode vergleicht anhand von Transaktionsdaten die Preise und geht davon aus, dass man aufgrund genügend grosser Datenbasis eine Regression der bezahlten zu den aktuellen Verkehrswerten machen kann. Sie wird insbesondere bei der Bewertung von Stockwerkeigentum (Wohnungen) oder bei Bauland verwendet.
Versicherungswert	Der Versicherungswert (oder Assekuranzwert) verkörpert den Neuwert der Liegenschaft. Man spricht auch vom Wiederbeschaffungswert. Im Assekuranzwert sind der Landwert und der Wert des Gartens sowie der Erschliessung nicht enthalten. Der Wert ist auch als Brandversicherungswert bekannt. Er zeigt auf, was ein Eigentümer für den Wiederaufbau einer Liegenschaft erhält. Der Versicherungswert ist im Kanton Zürich ein Neuwert ohne Berücksichtigung der Alterung. Er ist auch Basis für die Berechnung des Eigenmietwerts. Hier werden der Landwert (gemäss Lageklasse) und der Versicherungswert mittels einer Formel zum Steuerwert multipliziert.

W

Wertminderung	Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen. Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.
Wertquote	Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendstel erforderlich (Art. 712e ZGB).
Wirtschaftliches Alter	Unter wirtschaftlichem Alter versteht man das Alter einer Baute, ausgehend von Erstellungsjahr, unter Berücksichtigung der Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand (Demodierung) sowie der Verjüngung infolge Renovationen, Sanierungen oder baulicher Veränderungen.
Wohnrecht	Dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.
Wohnübergabeprotokoll	Beim Ein- und Auszug eines Mietobjekts wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt. In dieser Vereinbarung halten der bisherige Mieter, der neue Mieter sowie der Vermieter den Zustand der Wohnung fest. Es werden auch Massnahmen zur Mängelbehebung am Objekt besprochen.
Wertvermehrende Investitionen	Aufwendungen für ein Grundstück können entweder wertvermehrender oder nur werterhaltender Natur sein. Wertvermehrenden Aufwendungen werden über die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet, während werterhaltende Aufwendungen über die ordentlichen Steuern abgerechnet werden. Wurden Aufwendungen bei den ordentlichen Steuern als werterhaltende Aufwendungen bereits steuerlich geltend gemacht, können diese Aufwendungen bei einem Verkauf nicht ein zweites Mal als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht werden.

X

Keine Daten vorhanden

Y

Keine Daten vorhanden

Z

Zeitwert / Zustandswert	Der Zeitwert (auch Zustandswert genannt) entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert.
Zimmeranzahl	Bei der Zimmeranzahl der Immobilienobjekten wird zwischen ganzen Zimmern und halben Zimmern unterschieden sowie teils werden Räume nicht dazugezählt. Als ganze Zimmer zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer und Kinderzimmer. Bei einem halben Zimmer handelt es sich nicht um ein vergleichbares weiteres, grosses Zimmer. Es kann sich um folgende Wohnbereiche handeln: Küche innerhalb eines Wohnbereichs mit mindestens zwölf Quadratmetern Essplatz/Wohnteil innerhalb einer Küche von mindestens sechs Quadratmetern Vorraum oder geräumiger Flur, in dem sich oft die Garderobe befindet, mit mindestens sechs Quadratmetern Nicht als Zimmer gezählt werden das Badezimmer und die Küche, jedoch wie erwähnt die sogenannte Wohnküche als halbes Zimmer gezählt. Essplatz/Wohnteil innerhalb einer Küche von mindestens sechs Quadratmetern Vorraum oder geräumiger Flur, in dem sich oft die Garderobe befindet, mit mindestens sechs Quadratmetern
Zonenplan	Der Zonenplan zeigt auf, welche Gebiete einer Gemeinde oder Stadt, in welcher Zone sind. Man unterscheidet zwischen Bauzonen und Zonen ausserhalb des Baugebiets (Wälder, Reservezonen, Landwirtschaftliche Flächen). Der Zonenplan zeigt normerweise auf, in welcher Zone eine Parzelle liegt. Mittels der Bau- und Zonenordnung (BZO) können die genauen Baumöglichkeiten ermittelt werden.
Zugehör	ewegliche Sachen, die nach Ortsgebrauch oder persönlichem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung eines Grundstücks bestimmt sind sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise dazu in Beziehung gebracht sind.
Zwischenfinanzierung	Eine Zwischenfinanzierung ist im Bankwesen die Bezeichnung für eine meist kurzfristig angelegte Finanzierungsart, die zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem die endgültige Finanzierung durch eine Sicherheit für die Bank gewährleistet ist. Bei einem Verkauf entscheid die Bank individuell welche Sicherheit sie benötigt, um eine Zwischenfinanzierung anzubieten. Zum Teil reicht es aus, dass man die Liegenschaft zu einem realistischen Preis ausgeschrieben hat.